 Долгосрочная аренда
Возможность перепродажи по окончании аренды
Наша компания разработала схему для минимизации рисков по долгосрочной аренде. Базовая идея лежит в основе американского образа жизни:
Американцы очень мобильны, - это экономическая и национальная черта. В среднем каждая американская семья меняет место проживания каждые 7-8 лет, около 1.000 человек ежедневно переселяются во Флориду. Большую часть составляет имущественное поколение Baby boomers и обслуживающий их персонал.
Американцы практически все покупают в кредит, это повсеместная практика и образ жизни, их высокий доход и финансовые условия позволяют им тратить больше, чем они тратят фактически
Развитая система кредитования разработана таким образом, что не позволяет человеку тратить больше своих возможностей и не позволяет гражданам выплачивать по кредитам более 36% от их доходов.
Работает следующая схема:
Заранее мы находим будущего арендатора (американскую семью)
Даем возможность семье осмотреть дом, который бы прекрасно ей подходил
Глазами владельца анализируем недвижимость, которой семья отдает предпочтение. Принимаем во внимание все факторы, которые важны для выгодного капиталовложения
После осмысления нескольких личных встреч с будущими арендаторами, принимаем решение, разумно ли считать ли его деловым партнером
В случае положительного решения предлагаем такую недвижимость возможному инвестору
Официальная процедура продажи и административный период получения ипотечного кредита обычно занимает 2-4 недели (переговоры от имени инвестора, полная проверка дома, подача заявления на получения кредита и т.д.), в течение этого времени арендаторы готовятся к заселению в свой новый арендуемый дом. В день закрытия они могут уже заселиться.
Инвестор становится владельцем недвижимости и долгосрочным арендатором Обычно контракт на аренду заключается на 2-3 года: устанавливается цена за аренду (как правило, это 1-1,1% от стоимости недвижимости, в месяц), сохраняется право за арендатором досрочной покупки недвижимости, с учетом в среднем 6% годового роста ее стоимости .
Средняя американская семья обычно выбирает дом на условиях долгосрочной аренды или покупки по соседству, от $120.000 до $260.000.
Стоимость аренды за месяц определяется рынком, в районе Тампа Бэй обычно это 1-1,1% от общей стоимости недвижимости, в месяц.
Ипотечный кредит может быть получен на выгодных условиях, при выплате 30% стоимости недвижимости. В настоящее время, процентная ставка кредита на 30 лет начинается с 3-4% в случае нефиксированной ставки, и 5-6% в случае фиксированной ставки.
Ежемесячные расходы инвестора(выплата по кредиту, налог на недвижимость, страховка) составляет около 0,6% от стоимости недвижимости
Инвестор оплачивает обязательные расходы по оформлению недвижимости в собственность, ее регистрации, получению кредита (в среднем 5%).
При продаже недвижимости продавец оплачивает комиссионные в размере около 6% и 1-2% по оформлению продажи.
Комиссионные компании по нахождению арендатора составляют стоимость аренды за один месяц (выставляются инвестору).
Пример:
Семья из 4 человек живет в определенном доме с февраля 2002 года.
Договор об аренде установил месячную оплату в $ 1.500, с правом досрочной покупки недвижимости, из расчета роста стоимости недвижимости на 6% в год.
Кредит оформлен на владельца недвижимости на 30 лет под 5,05%.
Дом расположен в зеленом поясе жилого комплекса. Площадь дома 181 квадратных метра, дом в два этажа, с 4 спальными комнатами, двумя ванными и гаражом на 2 места.
Для усиления мотивации покупки жилья в дальнейшем, арендатору советуют и ставят одним из условий отчислять ежемесячно на определенный счет $100-200, который может быть использован только на приобретение недвижимости.
Расходы по покупке и аренде:
| Цена покупки | $135,690
|
Оплаченная сумма (30%) | $40,707
|
Расходы по закрытию (4,7%) | $6,365
|
Требуемая сумма к оплате | $47,072
|
К тому времени, как арендатор находит дом, арендаторы должны оплатить аренду за 2 месяца - за первый и последний месяцы аренды. К моменту выплаты ипотечного кредита за первый месяц пользования деньгами, эта сумма покрывает оплату за нахождение съемщика.
Доходы и расходы владельца за месяц:
| Поступления от аренды: | $1,500
|
Выплаты по кредиту: | - $510
|
Страховка: | - $72
|
Налог на недвижимость: | - $191
|
Доход за месяц: | $727
|
Расчеты по перепродаже:
| Цена при перепродаже: | $161,609
Доход $25,919 |
Выплата по кредиту: сам кредит | $ 94,983
|
Осталось к выплате, с % от месячных выплат | $89,284
Доход $ 5,699
|
Общий доход: | $ 31,618
|
Расходы по закрытию: комиссионные + цена закрытия | $ 12,120
|
ПРИБЫЛЬ ПОСЛЕ ЗАКРЫТИЯ | $ 19,49
|
Доход инвестора за 3 года, до уплаты налогов:
| Получено от аренды (36 х $727): | $26,172
|
Доход при перепродаже: | $19,498
|
Итого: | $45,670
|
Доход в сравнении с первоначальной инвестицией (за 3 года) | 97,2 %
|
Дополнения по данному виду инвестиций:
Инвестор должен составить представление о своих финансовых возможностях, при определении размера инвестиций
Когда инвестор раскрывает нам желаемую сумму своей инвестиции, мы помогаем определять, в какой вид недвижимости вложить деньги предпочтительнее
С нашей помощью, инвестор должен открыть свой банковский счет в США, для содержания своих средств, комиссионной выплаты, расходов по закрытию и суммы по оплате ипотечного кредита, налогов и страховки (на 6 месяцев).
Выгоды по долгосрочной аренде:
Сравнительно низкий базовый капитал
Простотой и прозрачный метод
Очень низкий риск
Легко предвидеть прибыль, доход частый и довольно высокий
|
